2013年面试热点：别让“地王”概念推高房价

　　【背景链接】开发商市场预期、经营投资策略和地块自身优质特征等多重因素共同作用形成“地王”，这在任何一个竞争性市场都有可能出现。公众面对“地王”应该冷静思考，理性对待。

　　“北京土地市场升温，霞光里商业地王溢价169%出炉”;“万科绿地‘抱团’，54亿元夺上海新总价地王”……2012年二季度以来，随着土地市场逐步启动供应、优质地块陆续入市，一批“地王”的出现，加剧了市场的紧张情绪。

　　“我们从地价的角度进行分析判断，结论表明：2012年以来市场反映强烈的所谓‘地王’地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为‘地王’地块，其余地块均不符合判定标准。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松的一番话，提醒公众要理性面对“地王”现象。

　　“地王”的判断标准并不统一

　　由于被视作表征土地市场热度的重要信号，且自身具有生动形象、简洁明了的特点，“地王”一词时常被媒体使用，并为社会各界广泛接受。然而相关信息表明，媒体常用的“地王”一词，内涵和判断标准并不明确和统一，迄今也尚无权威的观点予以解答。

　　根据中国土地勘测规划院地价所的统计，媒体使用的“地王”可以分为以下几类：

　　从价格形式上看，包括成交总价最高、楼面单价最高、楼面地价最高;从时间跨度上看，分为本年度最高、半年度最高或某一历史时间段内最高;从区域范围上看，可以分为县级行政区内最高、地市级行政区内最高、全省最高、全国最高;从用地类型上看，又包括住宅、商业、工业，甚至细分至某类建筑形态。

　　“根据上述分类使用的情况来看，不少出让土地都有较大可能成为某种意义上的‘地王’，使得‘地王’一词对合理判断市场的意义大打折扣。”赵松表示。

　　伪“地王”让市场信号失真

　　“‘地王’在渲染市场气氛，提高视觉冲击力，从而达到宣传效果的同时，却因其多重标准致使伪‘地王’频现，导致市场信号失真，严重影响了房地产市场预期。”因此，赵松认为，应明确“地王”的判断标准和方法，规范使用“地王”内涵，以便准确传达市场信息。

　　通过对大量成交地块信息的整理和总结，赵松认为可将“地王”的标准定义为：在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类用途宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”或“单价地王”。

　　“其中，时间段可选择以土地有偿使用制度建立至今为限，也可用某段经历了‘兴起—成长—成熟—衰退’的土地市场周期为限;区域以地级及以上行政区域为界限。其余宗地不建议用‘地王’表述。”赵松解释说。

　　不过，赵松同时强调，即使在上述“地王”评定标准之下，业界也应对“地王”的“含金量”有一定的判断能力。

　　“比如，在中西部的某些县级城市，历史土地供应总量偏小，年均供应甚至不过10宗，历史成交总价和单价都明显偏低。但近年来，随着中部崛起、西部开发战略的政策支持影响，这些城市一旦有新的宗地成交，往往会超过历史高价。”赵松认为，虽然这在一定程度上反映了当地经济的发展和社会的进步，却难以反映整体房地产市场水平，此类地块即使被称为“地王”，意义也微乎其微。

　　如何正确理解“地王”

　　众所周知，“地王”未必成就“楼王”，早已为市场所验证。2008年、2010年先后出现的“地王退地”、“地王收回”、“地王的自我救赎”等类似集中报道表明：不论市场冷热，“地王”在任何时候都是“吸引眼球”的焦点。

　　“‘地王’是开发商的市场预期、经营投资策略和地块自身的优质特征等多重因素共同作用的结果，是市场运行的产物之一，是任何一个竞争性市场都可能出现的结果。”因此，赵松强调，作为市场的理性参与者，尤其处于市场的敏感时期，公众应当冷静观察，深入思考，切勿让各种真伪“地王”白白“忽悠”了。

　　据悉，为了让公众清晰地判断“地王”的真伪，中国土地勘测规划院地价所已建议有关部门，积极推进相应措施，包括“分用途、分城市公布招拍挂市场上的高价成交地块信息”;“动态跟踪‘地王’的开发建设进度，公布准确信息，让其更充分地接受社会的关注”等。

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