公务员考试法律常识之民法：一房数租

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相关法条

《城镇房屋租赁合同解释》

第6条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

1.说明。该条确立了 “债权具有平等性的例外规则。”即在一房数租中，在每一个租赁合同均有效时，承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。

2.同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，为“一房数租”。“一房数租”中，依照下列顺序，确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序:

①已经合法占有租赁房屋的承租人优先;

②已经办理登记备案手续的承租人优先;

③合同成立在先的承租人优先。

典型真题

孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的?(14年·卷三·14题一C)

A.李某有权要求王某搬离房屋

B.陈某有权要求王某搬离房屋

C.李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任

D.陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任

[答案解析]①因王某已经合法占有租赁的房屋，根据《城镇房屋租赁合同解释》第6 条第1款，应确定王某为履行合同的承租人。王某对房屋为有权占有。李某和陈某无任何权利请求王某返还房屋。故A选项错误;B选项错误。②根据《城镇房屋租赁合同解释》第6条第2款，因孙某违约，李某订立合同的目的不能实现，李某有权解除与孙某的房屋租赁合同，并请求孙某承担违约损害赔偿。故C选项正确。③在李某与陈某的租赁合同中，李某不能向陈某交付房屋，构成根本违约，陈某有权解除与李某的租赁合同，并请求李某承担损害赔偿责任。但是，根据合同的相对性(可以《合同法》第121条为依据)，陈某无权请求孙某承担违约损害赔偿责任。