住宅市场将三分天下

　　毫无疑问，自住型商品住房已经成为北京市住宅市场的搅局者。

　　今年年初，北京市国土资源局公布2014年北京市土地供应计划。与往年相比，土地供应结构出现了大变化，2014年度北京市共安排住宅用地计划1650公顷，其中，保障性安居工程用地650公顷，商品住宅用地1000公顷，而在商品住宅用地中，一半为自住型商品房用地。

　　这也就是说，2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供应比例为1.3:1:1。按照计划，北京市今年将形成5万套自住型商品房的供应，加上2013年底拿出的土地供应，将一共形成7万套自住型商品房。在北京市未来的住宅体系中，保障房、自住型商品房、商品房将呈现出三足鼎立的趋势。

　　由于价格比周边楼盘便宜至少30%，这种类型的住房一下得到了购房者的追捧。在网上，众多网友聚在一起，形成了一个“血拼自住商品房论坛”。在这个论坛里，众多网友分享有关自住型商品房申请、摇号、建设进度等等信息。

　　10年前排队买商品房的情景又回来了。

　　2013年9月份拿地建设的恒大御景湾，2000套房源吸引了14.8万户家庭申请，供需比达到1:74。

　　金隅嘉业的两个自住型商品房项目合计申请订单量达43万余份，初步审核通过33万户家庭。而这两个项目可供房源总计为5200余套，总计中签率约为60∶1。

　　“大家都会算账，都想要便宜货，自住型商品房价格比周边便宜3成，所有人都想要。”汪丽娜告诉记者，如今每推出一个自住型商品房项目，就会有大量的家庭加入申请队伍。

　　自住型商品房宽泛的申请标准也造成众多家庭争抢的结果。根据北京市的规定，北京户籍的个人年满25周岁、在京无房或只有一套住房即可申请。在“血拼自住商品房论坛”上，有网友提问：在外地有一套住房，在北京没有住房，是否可以申请自住型商品房，答案是肯定的。

　　“自住型商品房究竟要满足什么人的需要?这个问题，政府部门有没有认真考证过?”汪丽娜提出了疑问。

　　从北京市今年的土地供应来看，自住型商品房用地要占到商品房总用地规模的一半，而在以往，除了保障房用地外，其他的都是商品房用地。用于商品房建设的土地少了一半，这意味着，今年北京新建的纯商品房将会相应减少一半。

　　在房地产业内，对商品房市场被打乱的担心一直存在。早在北京探索第一个自住型商品房之时，中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就提出过疑问。在他看来，商品房是要用市场化的手段来配置资源，可政府却似乎要通过自住型商品房的模式制定价格、管制价格，市场将会受到冲击。

　　这样的冲击不仅仅体现在商品房的供应量上，也体现在未来可能出现的商品房价格变动上。有业内专家预言，未来的商品房市场将会是豪宅化的市场。

　　“等大家发现参与自住型商品房摇号总也摇不到的时候，大量购房人群又会重回商品房市场，商品房价格会出现怎样的变动?”汪丽娜说，实际上，每次商品房价格大涨之前都有土地供应短缺的现象。

　　住宅市场需要怎样的体系设计

　　对自住型商品房的覆盖人群，一直存在争议。

　  一位常年从事房地产业内人士告诉记者，这个问题有过多次争论。一开始，目标人群定义为夹心层，但很快发现，这样的界定太模糊。之后就改为优先满足保障房轮候家庭，如今又说要通过摇号的方式来分配。

　　“这个过程中其实已经产生了矛盾。”业内人事说，如果一个家庭是保障房的排队者，那意味着这个家庭是没有能力购买商品房的，怎么可以成为自住型商品房的购买群体?到底该怎么界定这种类型住房的购买人群?

　　从政策上看，目标人群非常宽泛，与限购政策基本一致。

　　2013年北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中规定：按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。这意味着，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭可以购买，连续5年在京缴纳社保个税、名下无房的非京籍家庭也可以购买。

　　两类家庭可以优先购买，一是北京市户籍无房家庭，一是经济适用房、限价商品住房轮候家庭。

　　“按照北京市的说法，今年将有7万套自住型商品房推出，这是未来的主流产品?还是只是阶段性的做法?”业内知名人士说，自住型商品房从制度设计初衷来看是好意，但是不是具有长期可行性?恐怕还需要实践来论证。

　　业内人士告诉记者，之所以出现这种共有产权的住房类型，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。“政府在土地收益上作出让步，以此形成共有产权的理由，以让步的资金占总房价的比例来确定与购房人在产权上的比例关系。”

　　按照规定，在拿到房本5年之后，自住型商品房将可以进入市场流通，届时将如何进行产权的确权?能够设想的确权方式有三种：购房人在若干年后出资将所有产权买下;政府从购房人手中将所有产权买下;购房人将住房出售，与政府分享收益。

　　与此同时，另一个问题也浮出水面，这种类型的住房究竟要解决多少人的住房问题?迄今为止，还没有正式的说法。

　　冯俊认为，我国大陆并不太适合效仿新加坡、香港等国家和地区的住房体系，还是需要两个轮子来驱动。一个轮子是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房;另一个轮子则是为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。总体的住房改革目标是市场化。

　　“需要对整体住宅市场制定一个大的改革框架。”汪丽娜说。

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