材料全屏

某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2.5元，出租率为90％，年管理费为年租金的2％，年维修费为建筑费的1.5%，保险费为建筑费的0.2％，年税金为年租金的18％，贷款利率为6％，房地产还原利率为7％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的20％。

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【简答】

要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

　　

　　正确答案

考点：假设开发法

　　

　　解析

（1）年总收益=2.5×365×5000×4×90%÷10000=1642.5万元

（2）年总费用=1642.5×（2%+18%）+4000×5000×4×（1.5%+0.2%）÷10000=464.5万元

（3）年纯收益=1642.5-464.5=1178万元

（4）房地产总价=1178/7%×{1-1/[（1+7%）^(50-2)]}=16174.50万元

（5）建筑费及专业费=4000×（1+10%）×5000×4÷10000=8800万元

（6）利息=地价×6%×2+8800×6%×1=0.12地价+528

（7）利润=（地价+8800）×20%=0.2地价+1760

（8）地价=16174.50-8800-0.12地价-528-0.2地价-1760

（9）地价=5086.5/1.32=3853.41万元

　　以上是关于材料全屏某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费的参考答案及解析。详细信息你可以登陆深圳公务员考试网。如有疑问，欢迎向华图教育企业知道提问。点击咨询>>>

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（编辑：深圳华图）